Vermietung und Verpachtung
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen gem. § 2 Abs. 1 EStG der Einkommensteuer und werden als Überschuß der Einnahmen über die Werbungskosten (oder umgekehrt) ermittelt, wobei für die Ermittlung der Einnahmen und der Werbungskosten das Zufluss- und Abflussprinzip gem. § 11 EStG gilt.
Inhalt:
1. Zurechnung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
2. Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung
3. Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung
1. Zurechnung der Einkünfte
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören zu den Überschußeinkünften, wobei sich der Überschuß durch Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben unter Beachtung des Zufluss- und Abflussprinzips gem. § 11 EStG ergibt. Sind mehrere Personen an der Vermietung oder Verpachtung von Gebäuden beteiligt, werden die Einkünfte gem. § 180 Abs. 1 Nr. 2a AO in der Regel entsprechend der Beteiligung an der Immobilie einheitlich und gesondert festgestellt. Abweichende Vereinbarungen sind jedoch zulässig.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind demjenigen zuzurechnen, in dessen Namen Gegenstände (insbesondere ein Haus oder eine Wohnung) entgeltlich vermietet oder verpachtet werden. Hierfür ist nicht Voraussetzung, dass der Vermieter auch Eigentümer der Immobilie ist. Die Art der Nutzung durch den Mieter oder Pächter spielt ebenfalls keine Rolle.
2. Einnahmen aus Vermietung
Grundsätzlich zählen alle Entgelte zu den Einnahmen, die in einem objektivem wirtschaftlichem oder tatsächlichem Zusammenhang mit der Vermietung oder Verpachtung stehen und durch die Nutzungsüberlassung veranlasst sind. Es gilt das Zuflussprinzip. Während die Vereinnahmung der vereinbarten Miete (Nettomiete und Umlagen) immer zu den Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung zählt, ist das bei den folgenden Zahlungen nicht so ohne weiteres zu bejahen:
a) Abstandszahlungen des Mieters für die vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages gehören i.d.R. auch zu den Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung. Das gleiche gilt für Baukostenzuschüsse seitens der Mieter als Mietvorauszahlung oder als verlorene Zuschüsse. Ob diese in voller Höhe im Jahr der Zahlung oder verteilt auf die Laufzeit des Mietvertrages zu versteuern sind, hängt von der Gestaltung des Vertrages ab.
b) Entschädigungen sind schwieriger zu behandeln. Hier kommt es darauf an, ob die Entschädigung eine Vermögensbeeinträchtigung ausgleichen soll oder eine Entschädigung wegen Beeinträchtigung der Nutzung erfolgt.
c) Kautionen sind beim Vermieter keine Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung, da sie steuerrechtlich weiterhin dem Mieter zugerechnet werden. Gutgeschriebene Zinsen auf dem Kautionskonto sind ebenfalls Zinsen des Mieters.
d) Umlagen der Betriebskosten auf den Mieter zählen zu den Mieteinnahmen,
e) Im Falle der Option des Vermieters zur Umsatzsteuer gehört auch die erhaltene Umsatzsteuer zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.
3. Werbungskosten aus Vermietung
Zu den Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung zählen gem. § 9 Abs. 1 EstG alle Aufwendungen im Namen des Vermieters, die durch die Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen veranlasst sind und beim Vermieter zu einer Vermögensminderung führen. Werbungskosten im Zusammenhang mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind gem. § 11 Abs. 2 EStG grundsätzlich im Zeitpunkt ihres Abflusses zu berücksichtigen (= Abflussprinzip). Häufig ergibt sich bei vermieteten Immobilien ein Überschuß der Werbungskosten über die Mieteinnahmen und infolgedessen sog. negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die dann mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden. In diesen Fällen stellt sich immer die Frage der Gewinnerzielungsabsicht, die bei einer auf Dauer angelegten Vermietung einer Immobilie ohne weitere Prüfung grundsätzlich zu bejahen ist. Schwieriger wird die Entscheidung, wenn die Vermietung von Anfang an befristet ist.
Zu unterscheiden sind dabei
- Aufwendungen, die sich sofort verbrauchen (z.B. Versicherungen) und
- Aufwendungen, die sich mit der Zeit verbrauchen (Anschaffungskosten im Wege der AfA).
Insbesondere bei Erhaltungsaufwendungen ist die Abgrenzung zwischen Werbungskosten (sofort abziehbar) und nachträglichen Herstellungskosten (abziehbar im Wege der AfA) oftmals schwierig und Gegenstand vieler Diskussionen mit dem Finanzamt.
